Procédure légale de bornage pour terrain déjà clôturé

Dernière mise à jour : 14 mai 2024

Le bornage est une étape cruciale pour tout propriétaire foncier, garantissant la délimitation précise et légale de sa propriété. Il officialise les limites, évitant ainsi les conflits potentiels avec les voisins. Comprendre la procédure, en particulier lorsqu’un terrain est déjà clôturé, est essentiel pour naviguer dans le droit foncier.

Même en présence d’une clôture apparemment bien établie, le bornage peut être nécessaire pour diverses raisons. La clôture, bien que tangible, ne constitue pas une preuve légale des limites de propriété. Seul le bornage, réalisé par un géomètre-expert, peut établir ces limites de manière officielle et opposable à tous. Découvrons ensemble pourquoi cette démarche est souvent indispensable et comment elle se déroule concrètement.

Bornage et clôture : le démêler le vrai du faux

Cette section vise à éclaircir la confusion fréquente entre bornage et clôture. Il est essentiel de comprendre que ce sont deux concepts distincts avec des portées différentes. Nous allons définir clairement ce qu’est le bornage et en quoi il diffère d’une simple clôture, en soulignant l’importance juridique du premier sur le second. En fin de compte, cette distinction est cruciale pour comprendre pourquoi un bornage peut être nécessaire même en présence d’une clôture.

Définition claire et concise du bornage

Le bornage, ou délimitation foncière, est une procédure légale qui consiste à délimiter de manière officielle et incontestable la propriété foncière. Il est réalisé par un géomètre-expert, un professionnel habilité à établir les limites d’un terrain. Son objectif principal est d’éviter les litiges entre voisins et de garantir la sécurité juridique des propriétaires fonciers. Le bornage est régi par les articles 646 et suivants du Code Civil. Code Civil

Distinction fondamentale entre bornage et clôture

La clôture est une manifestation matérielle de la délimitation d’un terrain. Elle peut être constituée d’un grillage, d’un mur, d’une haie, ou d’autres matériaux. Cependant, la clôture n’a pas de valeur juridique en elle-même. Le bornage, en revanche, est un acte juridique officialisant les limites de propriété. En cas de divergence entre la position de la clôture et les limites établies par le bornage, c’est le bornage qui prime. La clôture est régie par l’article 647 du Code civil. Code Civil

Pourquoi borner un terrain déjà clôturé ?

Même si une clôture semble délimiter clairement un terrain, il existe de nombreuses raisons pour lesquelles un bornage peut s’avérer nécessaire, voire indispensable. Ces raisons vont de la simple clarification des limites à la résolution de conflits potentiels. Un bornage apporte une sécurité juridique inégalable, même en présence d’une clôture existante. Il permet de lever les incertitudes et de protéger les droits de propriété. C’est un investissement à long terme pour la tranquillité d’esprit.

• **Thèse de l’illusion :** La clôture crée une impression de délimitation correcte, mais elle peut être erronée. Des erreurs de construction ou des modifications du terrain peuvent fausser cette perception.
• **Héritage et succession :** Le bornage clarifie les limites pour les héritiers, surtout si la clôture est ancienne et son origine incertaine. Cela évite les conflits entre les membres d’une même famille.
• **Transactions immobilières :** Un bornage rassure l’acheteur et évite les contentieux futurs, même si une clôture est présente. Cela constitue un argument de vente important lors de la vente.
• **Projets de construction :** Le bornage assure la conformité avec le PLU et évite les empiètements sur les propriétés voisines lors de travaux de construction. Cela est crucial pour obtenir les permis nécessaires.
• **Améliorer les relations de voisinage :** Lever les doutes et favoriser une entente durable, plutôt que de laisser des suspicions s’installer concernant les limites de propriété. Une bonne relation de voisinage est essentielle.

Quand le bornage s’impose même derrière une clôture : les cas de figure

Dans de nombreux cas, la présence d’une clôture ne garantit pas la conformité des limites de propriété. Cette section explore les situations spécifiques où un bornage devient impératif, même si une clôture est déjà en place. Comprendre ces cas de figure vous permettra de déterminer si un bornage est nécessaire dans votre situation.

Clôture non conforme aux titres de propriété

Il arrive fréquemment que la position d’une clôture ne corresponde pas aux limites de propriété telles qu’elles sont définies dans les titres de propriété ou les plans cadastraux. Cette non-conformité peut résulter d’une erreur de construction initiale, de modifications ultérieures du terrain, ou simplement d’une méconnaissance des limites exactes au moment de l’installation de la clôture. Il est crucial de comparer la position de la clôture avec les documents officiels pour détecter d’éventuelles discrepancies.

Imaginez un propriétaire construisant une clôture en se basant uniquement sur une approximation visuelle des limites. Des années plus tard, un bornage révèle que la clôture empiète de 50 centimètres sur la propriété voisine. Cette situation, bien que courante, peut entraîner des litiges coûteux et complexes. L’importance des documents légaux est donc primordiale. En effet, l’article 544 du Code Civil protège le droit de propriété. Code Civil

Clôture litigieuse ou contestée

Une clôture peut devenir source de conflit entre voisins si son emplacement est contesté, ou si elle est perçue comme empiétant sur une propriété voisine. Ces litiges peuvent être exacerbés par des relations de voisinage tendues ou par la présence d’anciens conflits non résolus. Dans de telles situations, un bornage devient un outil indispensable pour rétablir la confiance et définir les limites de manière objective et incontestable.

Prenons l’exemple de deux voisins qui se disputent depuis des années au sujet de la position d’une clôture. L’un accuse l’autre d’avoir empiété sur sa propriété lors de l’installation de la clôture. La tension est palpable, et aucune solution amiable n’a été trouvée. Dans ce cas, seul un bornage réalisé par un géomètre-expert peut apporter une solution définitive et apaiser les tensions. Dans un cas extrême, un empiètement peut entraîner une action en justice pour trouble de la propriété.

Absence de procès-verbal de bornage antérieur

Si aucune procédure de bornage n’a été réalisée auparavant, la clôture peut avoir été érigée sans l’accord des voisins ou sans formalisation légale. Dans ce cas, il n’existe aucun document officiel attestant de la validité des limites de propriété. Un bornage permet alors de créer un tel document, opposable à tous, et de sécuriser les droits de chaque propriétaire.

Une clôture installée il y a plusieurs décennies, sans aucune trace d’un bornage préalable, peut devenir une source d’incertitude pour les propriétaires actuels. Qui peut garantir que cette clôture respecte les limites de propriété réelles ? Seul un bornage peut apporter cette garantie, en officialisant les limites et en les rendant opposables aux tiers. Cela est particulièrement pertinent en cas de vente du terrain.

Modifications du terrain

Des travaux de terrassement, de nivellement, ou de construction peuvent avoir modifié les limites apparentes du terrain, rendant la position de la clôture obsolète ou inexacte. Dans ce cas, un bornage est nécessaire pour rétablir les limites de propriété en tenant compte des modifications apportées au terrain. Ces travaux peuvent avoir un impact sur les servitudes existantes.

Obligations légales

Dans certains cas, la loi peut exiger un bornage pour certaines opérations, telles que la division parcellaire ou la construction d’un bâtiment. Ces obligations légales visent à garantir la sécurité juridique des transactions immobilières et à prévenir les conflits entre voisins. L’article L115-4 du Code de l’Urbanisme encadre ces obligations en matière de division parcellaire. Code de l’Urbanisme

La procédure légale de bornage : un guide étape par étape

Cette section détaille la procédure légale de bornage, en la décomposant en étapes claires et compréhensibles. Nous explorerons les deux principales voies : le bornage amiable et l’action en bornage judiciaire. L’objectif est de vous fournir une feuille de route complète pour mener à bien une procédure de bornage, que ce soit à l’amiable ou par voie judiciaire.

L’initiation de la procédure : accord amiable vs. action en bornage

La procédure de bornage peut être initiée de deux manières principales : à l’amiable, par un accord entre les parties concernées, ou par une action en bornage judiciaire, si aucun accord amiable n’est possible. La voie amiable est toujours préférable, car elle est généralement plus rapide, moins coûteuse et préserve les relations de voisinage. Elle permet également d’éviter l’engorgement des tribunaux.

Le bornage amiable (conseillé)

Le bornage amiable repose sur un accord entre les propriétaires des terrains contigus. Cette approche collaborative permet de définir les limites de propriété de manière consensuelle, en faisant appel à un géomètre-expert choisi d’un commun accord. L’ensemble du processus se déroule dans un esprit de coopération, ce qui favorise une résolution pacifique des éventuels différends.

• Accord entre les parties concernées (voisins).
• Choix d’un géomètre-expert commun (professionnel habilité). Pour trouver un géomètre-expert près de chez vous, consultez l’annuaire de l’Ordre des Géomètres-Experts : Ordre des Géomètres-Experts

L’action en bornage (judiciaire)

Si les propriétaires voisins ne parviennent pas à s’entendre sur les limites de leurs propriétés, il est possible d’engager une action en bornage judiciaire. Cette procédure, plus formelle et plus coûteuse, implique le recours au tribunal, qui désignera un expert judiciaire pour réaliser le bornage. L’action en bornage est une solution de dernier recours, lorsque toute tentative de résolution amiable a échoué. Après la décision du tribunal, un recours en appel est possible dans un délai d’un mois.

• Recours au tribunal si aucun accord amiable n’est possible.
• Nécessité de recourir à un avocat.
• Nomination d’un expert judiciaire par le tribunal.

Le rôle crucial du Géomètre-Expert

Le géomètre-expert est le professionnel clé de la procédure de bornage. Son rôle est d’établir les limites de propriété de manière précise et impartiale, en se basant sur les documents légaux, les relevés sur le terrain et les règles de droit foncier. Il joue un rôle d’expert, de médiateur et de garant de la sécurité juridique. Son intervention est essentielle pour garantir un bornage conforme à la loi.

Recherche documentaire

Le géomètre-expert commence par effectuer une recherche documentaire approfondie, en consultant les titres de propriété, les plans cadastraux et les archives. Cette étape cruciale permet de reconstituer l’historique des propriétés et de déterminer les limites de propriété théoriques.

L’accès aux informations cadastrales peut se faire en ligne via le site du cadastre, ou directement auprès des services cadastraux de votre commune. Les archives départementales conservent également des documents précieux, tels que les anciens plans de bornage ou les actes notariés. N’hésitez pas à solliciter l’aide des services compétents pour faciliter vos recherches.

Convocation des parties

Une fois la recherche documentaire effectuée, le géomètre-expert convoque les propriétaires concernés à une réunion sur le terrain. Cette réunion permet de discuter des limites de propriété, de prendre en compte les observations de chacun et de procéder aux relevés nécessaires. Cette convocation doit être effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception.

Relevés sur le terrain

Le géomètre-expert effectue des mesures précises des limites actuelles et de la position de la clôture, en utilisant des instruments de haute précision (stations totales, GPS…). Il identifie également les éléments naturels (arbres, cours d’eau) pouvant servir de repères pour matérialiser les limites de propriété. Ces relevés sont essentiels pour établir un plan de bornage précis.

Proposition de délimitation

Sur la base des documents, des relevés et des échanges avec les parties, le géomètre-expert propose une délimitation des propriétés, en tenant compte des droits de chacun. Cette proposition est soumise à l’approbation des propriétaires concernés. Il s’efforce de trouver un compromis acceptable par tous.

Plantation des bornes

Une fois la délimitation approuvée, le géomètre-expert procède à la plantation des bornes, qui matérialisent physiquement les limites de propriété. Les bornes sont généralement en béton, mais elles peuvent également être en pierre ou en métal. Elles sont numérotées et positionnées avec précision. Le déplacement ou la destruction d’une borne est passible de sanctions pénales.

Rédaction du procès-verbal de bornage

Le géomètre-expert rédige un procès-verbal de bornage, qui décrit la procédure suivie, les limites définies et les signatures des parties. Ce document officiel constitue la preuve du bornage et est opposable à tous. Conservez précieusement ce document.

Avant de signer le procès-verbal de bornage, prenez le temps de le lire attentivement et de vous assurer que vous comprenez toutes les clauses. N’hésitez pas à poser des questions au géomètre-expert si des points vous semblent obscurs. Une fois signé, le procès-verbal de bornage est un document définitif qui engage les parties.

L’homologation du bornage : donner force de loi à l’accord

Afin de donner une valeur juridique pleine et entière au bornage, il est nécessaire de procéder à son homologation. Cette étape consiste à déposer le procès-verbal de bornage auprès des services compétents, afin de le rendre opposable aux tiers.

Dépôt du procès-verbal

Le procès-verbal de bornage doit être déposé auprès des services de la publicité foncière (anciennement conservations des hypothèques). Ce dépôt permet d’enregistrer le bornage et de le rendre opposable aux tiers. Les frais de dépôt sont à la charge des propriétaires.

Publication du bornage

La publication du bornage rend les limites de propriété opposables aux tiers, tels que les acheteurs potentiels, les voisins futurs, ou les créanciers. Cette publication garantit la sécurité juridique des propriétaires et prévient les litiges ultérieurs. Elle permet de sécuriser les transactions immobilières.

Le bornage judiciaire : une procédure plus complexe

Lorsque le bornage amiable échoue, il est possible d’engager une action en bornage judiciaire. Cette procédure, plus complexe et plus coûteuse, nécessite l’intervention d’un tribunal et d’un expert judiciaire. Elle peut durer plusieurs années et engendrer des frais importants.

Saisine du tribunal

La partie qui souhaite engager une action en bornage judiciaire doit saisir le tribunal compétent (Tribunal d’Instance ou Tribunal de Grande Instance selon le montant du litige), en expliquant les motifs de son recours et en fournissant les pièces justificatives nécessaires. Il est impératif de se faire assister par un avocat.

Nomination d’un expert judiciaire

Le tribunal désigne un expert judiciaire, qui a pour mission de réaliser le bornage et de proposer une délimitation des propriétés. Le rôle de l’expert judiciaire est similaire à celui du géomètre-expert dans le bornage amiable, mais il est mandaté par le tribunal et non par les parties.

Décision du tribunal

Si les parties ne parviennent pas à s’entendre sur la délimitation proposée par l’expert judiciaire, le tribunal tranche le litige et rend une décision qui a force de loi. La décision du tribunal est définitive et s’impose aux parties. Un recours en appel est possible dans un délai d’un mois. Les frais de justice sont généralement à la charge de la partie perdante.

Les implications du bornage et la relation avec la clôture existante

Une fois le bornage réalisé, il est important de comprendre ses implications concrètes, notamment en ce qui concerne la clôture existante. Cette section explore les différents scénarios possibles et les obligations qui en découlent pour les propriétaires.

La clôture et le bornage : ce qui change concrètement

La réalisation d’un bornage peut avoir des conséquences directes sur la clôture existante, en fonction de sa conformité avec les limites de propriété établies par le bornage. Différents cas de figure peuvent se présenter, chacun entraînant des obligations spécifiques pour les propriétaires. Il est essentiel de respecter ces obligations pour éviter tout litige.

Clôture conforme au bornage

Si la clôture est conforme aux limites de propriété établies par le bornage, le propriétaire n’a aucune obligation particulière. Il peut conserver la clôture en place, en toute sécurité juridique. Le bornage vient renforcer la situation existante et consolider les droits du propriétaire. C’est une situation idéale.

Clôture non conforme au bornage

Si la clôture n’est pas conforme aux limites de propriété établies par le bornage, le propriétaire a l’obligation de déplacer ou de modifier la clôture, afin de la mettre en conformité avec les nouvelles limites. Le non-respect de cette obligation peut entraîner des sanctions juridiques et une action en justice du voisin. Il est donc crucial de se conformer aux résultats du bornage.

Cas particulier : empiètement de la clôture

Si la clôture empiète sur la propriété voisine, le propriétaire doit impérativement régulariser la situation. Il peut soit déplacer la clôture, soit négocier avec le voisin une servitude de passage ou une acquisition de terrain. L’empiètement est une situation illégale qui peut entraîner des conséquences juridiques importantes. L’acquisition de terrain est une solution amiable pour résoudre le problème.

Les obligations Post-Bornage : maintenir la pérennité des bornes

Une fois le bornage réalisé, il est important de veiller à la conservation des bornes, qui matérialisent les limites de propriété. Les propriétaires ont des obligations spécifiques en matière d’entretien et de remplacement des bornes. Le non-respect de ces obligations peut entraîner des litiges et des frais supplémentaires.

• **Responsabilité de la conservation des bornes :** Ne pas déplacer, endommager ou détruire les bornes.
• **Droit d’accès au terrain pour l’entretien des bornes :** Faciliter l’accès au voisin pour l’entretien des bornes.
• **Remplacement des bornes en cas de disparition ou de détérioration :** Procédure à suivre pour le remplacement des bornes. Contactez un géomètre-expert pour procéder au remplacement.

Le coût du bornage : facteurs et répartition

Le coût d’un bornage peut varier considérablement en fonction de plusieurs facteurs, tels que la complexité du terrain, le nombre de voisins concernés et l’existence de documents anciens. Il est important de se renseigner sur les tarifs pratiqués par les géomètres-experts et de prévoir un budget adéquat. Demandez plusieurs devis pour comparer les prix.

Type de terrain	Nombre de voisins	Coût estimatif (EUR)
Terrain plat et facile d’accès	2	800 – 1500
Terrain accidenté ou difficile d’accès	3	1500 – 2500
Terrain complexe avec litige	3	2500 – 5000
Exemple de devis : Terrain plat, 2 voisins, recherche documentaire + bornage :		1200€
Exemple de devis : Terrain accidenté, 3 voisins, litige, bornage judiciaire :		4000€ (hors frais d’avocat)

• **Éléments influençant le coût :** Complexité du terrain, nombre de voisins, existence de documents anciens, frais de déplacement du géomètre-expert.
• **Répartition des frais :** En général, les frais sont partagés entre les propriétaires concernés (sauf accord contraire). Une clause peut être insérée dans l’acte de vente pour préciser la répartition des frais.

Conseils pratiques et erreurs à éviter

Pour mener à bien une procédure de bornage et éviter les pièges, il est important de suivre quelques conseils pratiques et d’éviter les erreurs courantes. Cette section vous fournit des recommandations précieuses pour optimiser vos chances de succès. N’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel.

• **Bien choisir son géomètre-expert :** Vérifier son inscription à l’Ordre des Géomètres-Experts, demander des devis à plusieurs professionnels, privilégier un géomètre ayant une bonne connaissance du secteur.
• **Se renseigner auprès de sa compagnie d’assurance :** Vérifier si la garantie protection juridique couvre les frais de bornage. Certaines assurances habitation incluent une garantie protection juridique.
• **Communiquer avec ses voisins :** Privilégier le dialogue et la recherche d’un accord amiable. Une bonne communication peut éviter l’escalade des conflits.

Erreur à éviter	Conséquence
Ignorer les documents de propriété	Risque de non-conformité et de litiges
Signer le procès-verbal sans l’avoir lu attentivement	Acceptation de clauses défavorables
Tenter de déplacer les bornes soi-même	Sanctions pénales
Négliger l’entretien des bornes	Disparition des repères et litiges ultérieurs

Bornage, un investissement pour la sécurité et la sérénité

En résumé, le bornage est un acte juridique essentiel pour tout propriétaire foncier soucieux de sécuriser ses droits et de prévenir les conflits avec ses voisins. Même en présence d’une clôture, le bornage apporte une garantie juridique incontestable et permet de définir les limites de propriété de manière précise et durable. N’oubliez pas que le bornage est un investissement à long terme.

En privilégiant le dialogue et la collaboration avec vos voisins, vous pouvez transformer la procédure de bornage en une opportunité de renforcer les liens de voisinage et de créer un environnement harmonieux. N’hésitez pas à solliciter l’aide d’un géomètre-expert pour vous accompagner dans cette démarche et vous conseiller au mieux de vos intérêts. Le bornage n’est pas une contrainte, mais un investissement pour la sécurité et la sérénité de votre propriété. Vous pouvez contacter un géomètre-expert près de chez vous grâce à l’annuaire de l’Ordre des Géomètres-Experts. Ordre des Géomètres-Experts